Chave na Mão

"Os preços vão continuar a crescer, mas menos. No caso de Lisboa, no terceiro trimestre de 2024, o preço de venda por casa chegou ao máximo histórico de 372 mil euros. Cresceu, mas apenas 3% em termos homólogos". Está lançada mais uma temporada do Chave na Mão, o podcast do Expresso dedicado ao setor imobiliário. Neste episódio de regresso, o primeiro de 2025, medimos o pulso ao mercado e o que esperar para o setor ao longo deste ano, com a análise do Diretor-Geral da CBRE Portugal. O ano passado terminou com valores recorde, quer em termos do número de transações, quer em termos do valor de venda. Francisco Horta e Costa sublinha que os números indicam que os vários segmentos (comercial, retalho e residencial) terão um comportamento bastante positivo em 2025.

"É uma solução que permite a multiplicação de valor. Abre efetivamente a porta à especulação". Foram aprovadas no parlamento as alterações à lei dos solos, como ficou conhecido o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). A mudança permite reclassificar solos rústicos em urbanos, para a construção de casas. A arquiteta Helena Roseta alerta para os riscos da lei, mas defende que fica mais equilibrada com as alterações aprovadas. O PSD apoiou na especialidade a maioria das propostas do PS. As alterações apresentadas pelo Chega e Bloco de Esquerda foram rejeitadas. O regime estará em vigor durante 4 anos. Helena Roseta critica a lei e critica o Presidente da República por ter promulgado um diploma sobre o qual veio depois a demonstrar reservas. A ex-deputada defende no entanto que as alterações agora aprovadas melhoram o diploma.

"Temos cada vez mais portugueses a investir no imobiliário de luxo e no mercado de gama alta." O segmento de luxo em Portugal continua a demonstrar resiliência e potencial de crescimento. É o que revela um estudo desenvolvido em parceria entre a NOVA School of Business & Economics e a Porta da Frente Christie's. Analisamos as principais conclusões com o CEO, João Cília. Com um impacto económico acima dos 5 mil milhões de euros no ano passado, o segmento residencial de gama alta tem registado uma procura crescente nos últimos anos. O investimento manteve-se alto, mas surgiram desafios estruturais como falta de mão-de-obra qualificada e a demora nos processos de licenciamento. Ainda assim, o setor mantém-se robusto, com previsões otimistas para os próximos anos.

"Fiquei impressionada com a percentagem de população que nos últimos 5 anos mudou mais do que 2 ou 3 vezes de casa". A maioria dos inquilinos que vivem na região da Grande Lisboa estão em sobrecarga financeira devido aos preços elevados das rendas. Um estudo realizado pelo Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra revela que mais de 70% das pessoas que vivem numa casa arrendada estão com dificuldades em pagar em habitação. No Chave na Mão falamos sobre esta realidade com Rita Silva, investigadora do CES.

"Não podemos propor a pessoas para virem, e depois não terem casa e viverem em situações paupérrimas." Segundo os dados do INE, os custos de construção subiram 3,1% em janeiro, muito à boleia do preço da mão de obra, que disparou 6,9% em comparação com o mesmo período do ano passado. A falta de profissionais é o principal desafio do setor, que depende cada vez mais da mão de obra estrangeira. A produção na construção está a aumentar, ao mesmo tempo que sobem os custos, sobretudo com a mão de obra (que é escassa), o que tem impacto direto no preço da habitação. Neste episódio, analisamos os desafios do setor, com Carlos Mineiro Aires, antigo bastonário da Ordem dos Engenheiros.

"As casas são cada vez mais pequenas, as pessoas mudam mais, mas as arrumações continuam. As pessoas precisam de arrecadações." O self storage, ou armazenamento à medida, é um serviço de arrendamento que está a ganhar expressão no mercado nacional: são cada vez mais os novos investidores, nacionais e internacionais, atraídos pelas altas rentabilidades e flexibilidade do negócio. No Chave na Mão, falamos com Albano Costa Lobo, administrador da Control Space, uma empresa portuguesa que conta já com 30 mil m2 de área de armazenamento.

"As pessoas estarão muito mais interessadas no valor da transação, do que na simpatia do agente imobiliário". Há cada vez mais agentes imobiliários em Portugal. O número de profissionais duplicou na última década, numa altura em que o volume de negócios das atividades do setor atinge níveis recorde. Com uma oferta cada vez maior, explicamos a que devem estar atentas as pessoas que procuram ajuda para vender, comprar ou arrendar casa, com a opinião do Presidente da APEMIP.

"Temos T2 a pouco mais de 200 mil euros, consideravelmente mais baratos do que os restantes da zona". A promotora imobiliária VITZA lançou uma marca que pretende criar casas mais acessíveis. Oferece um novo conceito de habitação, assente na sustentabilidade e na redução e reutilização de equipamentos. O objetivo é baixar os custos de construção, com reflexo no preço final do imóvel. Conhecemos o projeto com o CEO, Fernando Vasco Costa. A marca CORE assenta no conceito de 'Essential living', que permite ao comprador decidir que equipamentos pretende ter em casa, ajustando assim o valor final de compra, ao mesmo tempo que garante a qualidade da construção. O primeiro projeto da marca já está em marcha em Leça da Palmeira, com mais de cem apartamentos com tipologias de T0 a T3.

"O 'Mais Habitação' não teve qualquer efeito. Não vemos nenhuma descida dos preços no arrendamento, nenhuma diminuição do preço da venda das casas, e Portugal continua a ter uma das maiores escaladas de preços da Europa". Um estudo da Nova SBE avisa que o controlo de rendas contribui para o aumento dos preços das casas em Portugal e para a diminuição da oferta, com prejuízo para as gerações futuras. Os investidores recomendam o fim progressivo das limitações às rendas, mas lembram que é preciso acautelar condições para um maior acesso à habitação, sobretudo para os mais jovens. O estudo no âmbito do projeto 'De Hoje para Amanhã: Avaliação de Políticas numa Perspectiva de Justiça Intergeracional', em parceria com a Fundação Calouste Gulbenkian, analisa o programa Mais Habitação, que entrou em vigor em outubro de 2023. O economista Marlon Francisco, um dos autores do estudo, sublinha que as medidas não tiveram qualquer efeito e que Portugal continua a ter uma das maiores escaladas preços

O imobiliário continua a ser um dos investimentos preferidos dos portugueses para rentabilizar as suas poupanças, atraídos sobretudo pela rentabilidade, potencial de valorização e segurança. Neste episódio, falamos sobre possíveis estratégias para quem está a pensar começar a investir em imóveis, com o CEO da Reorganiza.

"Já se veem muitos portugueses, sobretudo do norte, a comprar no Algarve". Portugal assume cada vez maior destaque no setor das resistências de marca, ou branded residences como são conhecidas. Segundo o estudo da consultora Savills, será nos próximos 5 anos o país da Europa com o maior pipeline de unidades residenciais associadas a marcas de luxo. Neste episódio, falamos sobre esta nova tendência com Paula Sequeira, responsável da Savills.

"Os arquitetos têm estado um pouco alheados da decisão política na última década e isso talvez tenha ajudado a promover decisões erradas". Em altura de campanha eleitoral, a Ordem dos Arquitetos enviou um documento aos partidos políticos em que apresenta várias propostas para resolver problemas como a habitação, planeamento urbano, mobilidade e gestão do território. Temas que os arquitetos entendem serem incontornáveis na agenda política nacional. Neste episódio falamos sobre as propostas com Avelino Oliveira, Presidente da Ordem.

"Qualquer que seja o vencedor, merecia um entendimento entre os partidos para resolver o problema da habitação". Em altura de eleições antecipadas, o tema da habitação voltou a ganhar destaque na campanha eleitoral. Com o acesso cada vez mais difícil devido à subida dos preços das casas e a pressão sobre o mercado de arrendamento, todos os partidos apresentaram propostas para resolver o problema. Na semana em que os portugueses voltam a escolher um novo governo, olhamos para as principais medidas com a análise do economista João Duque.

"Os jovens veem na garantia pública uma mais valia e querem aproveitar mas depois não conseguem o imóvel". Num episódio especial, gravado ao vivo no Edifício Imprensa, no âmbito da conferência "Mortgage Innovation Summit - A próxima geração do Crédito Habitação", organizada pela Finsolutia em parceria com o Expresso, Tiago Vilaça, presidente da Associação Nacional dos Intermediários de Crédito Autorizados, refere que há cada vez mais jovens a pedir empréstimo bancário para a compra de casa, aproveitando os apoios do governo. Num momento de transformação digital, os intermediários de crédito assumem um papel cada vez mais determinante. A maioria dos contratos de empréstimo bancário para a compra de casa em Portugal já é feita com intervenção de um intermediário. Falamos sobre os desafios e as vantagens da atividade com o presidente da ANICA.

"Claro que são os jovens com mais rendimento que têm capacidade de beneficiar da garantia pública". Os dados do Banco de Portugal revelam que apenas 9% do total de novos contratos são feitos com recurso à garantia pública, em vigor desde janeiro de 2025. O BdP revela ainda que a medida do governo está a ser utilizada sobretudo pelos jovens até 35 anos com rendimentos mais elevados. A Associação de Defesa do Consumidor sublinha que o financiamento do Estado para o crédito habitação deixa de fora muito jovens. Analisamos a medida com a coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da DECO.

"Incentivar o mercado imobiliário a construir mais vai correr mal. A experiência espanhola mostra-nos isso". O Governo de Espanha avançou com mais um conjunto de medidas para tentar atenuar o aumento das rendas, que disparou nos últimos meses. Barcelona é uma das cidades a sofrer os efeitos da subida dos preços da habitação e o município já avançou com restrições aos alojamentos turísticos. O arquiteto Tiago Mota Saraiva parte da realidade espanhola para uma análise da situação em Portugal.

"Sempre que se ouve falar em alterações legislativas, tetos de rendas, o mercado retrai e não conseguimos captar investimento". Um novo estudo da consultora imobiliária CBRE veio confirmar a elevada escassez de oferta de habitação em Portugal, o que tem contribuído para o aumento expressivo dos preços, que duplicaram na última década. Igor Borrego, diretor da área de mercados de capitais da CBRE Portugal, explica-nos a origem deste problema e sugere caminhos para o resolver.

"Há 65 mil pessoas a viver em casas municipais em Lisboa. Os nossos bairros são maiores do que muitas cidades do país". O programa de reabilitação Morar Melhor, lançado pela Câmara Municipal de Lisboa e executado pela Gebalis, completou dois anos. O projeto, com o objetivo de reabilitar vários bairros da capital, partiu de um investimento inicial de 40 milhões de euros. Neste episódio, fazemos o balanço o presidente da Gebalis. Para além da reabilitação do edificado, o projeto gerido pela Gebalis promove intervenções de cariz social para melhorar a convivência nos bairros municipais.

"Permitir à classe média aceder a habitação condigna, de acordo com os rendimentos, não é uma ideia radical de esquerda." O preço médio da habitação em Portugal subiu 16,3% no arranque do ano, e atingiu um novo máximo histórico. Neste episódio, analisamos as políticas públicas de habitação e os alertas de Bruxelas sobre os riscos da execução do PRR com o advogado e antigo ministro da Economia. Pedro Siza Vieira refere medidas como a garantia pública para apoiar os jovens na compra da primeira casa e defende que atuar do lado da procura, sem incentivar a oferta, resulta no aumento de preços. O ex ministro socialista fala ainda da importância de simplificar procedimentos para a execução dos projetos de habitação previstos no PRR, sobretudo dirigidos à classe média.

"As casas e as rendas vão continuar a subir, no mínimo, entre 10 a 20% ao ano. É absolutamente irreversível nos próximos 5 anos." Numa altura em que os portugueses vivem uma crise na habitação, o presidente da Câmara Municipal de Oeiras defende a aposta na criação de mais habitação pública para dar resposta aos problemas no acesso a uma casa. Isaltino Morais avisa que os preços vão continuar a subir nos próximos 5 anos, uma vez que há poucos terrenos disponíveis para construir. Num episódio especial, gravado ao vivo na Imocionate, a terceira Convenção da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Isaltino Morais fala da aposta no município de Oeiras na construção de casas a preços controlados destinados à classe média e aponta o dedo ao poder político pela falta de resposta à crise da habitação, sobretudo com as restrições à construção impostas pela Lei dos Solos.

É uma quebra sem precedentes no arrendamento em Portugal: o número de novos contratos diminuiu mais de 10% na primeira metade do ano, em relação ao mesmo período do ano passado. Mas nem por isso houve uma desaceleração dos valores das rendas, pelo contrário: o valor médio disparou 10% no arranque do ano. Tentamos perceber o que explica esta realidade, com os representantes dos inquilinos e proprietários.

"As pessoas andaram a poupar durante a vida toda e de repente têm um ativo que valorizou imenso e que nunca foi visto como tal". Numa altura em que há cada vez mais idosos a viver com dificuldades em Portugal, há novas soluções no mercado destinadas à habitação sénior. É o caso do projeto Empathia, que propõe uma nova forma de olhar para os imóveis, tornando-os mais valiosos e colocados ao serviço de quem o comprou. Na prática, o modelo assenta na venda da habitação mas mantendo o usufruto vitalício do imóvel. Falamos com Pedro Almeida Cruz, fundador da empresa. Nascido em 2024, o modelo proposto pela Empathia pretende transformar património imóvel em qualidade de vida, segurança e liberdade, sem que os idosos tenham de sair das suas casas, ao mesmo tempo que conseguem uma rentabilidade extra. O projeto procura assim responder a uma necessidade do mercado imobiliário, transformando-o também numa plataforma para o desenvolvimento social.

O mais recente estudo de mercado da Engel & Volkers revela um aumento da procura por parte de estrangeiros no segmento de luxo. A imobiliária registou, no ano passado, um aumento de 14,5% nas transações face a 2023. Os mercados de Faro, Albufeira e Comporta continuam a ser os mais atrativos, mas há novas regiões a reveler uma nova dinâmica, como é o caso da Margem Sul. Percebemos porquê com as responsáveis da Engel & Volkers Portugal.

O secretário-geral do PS apresentou ao governo um conjunto de medidas para a crise na habitação. Entre as propostas, está a aposta na industrialização e novas formas de construção. Mas será a construção modular efetivamente uma solução? É o que tentamos perceber neste episódio com o arquiteto Miguel Ribeiro de Sousa, fundador da Modular System.

"Um quarto para estudante custa 400€. E a grande discussão do verão foi sobre se 30 alunos entraram ou não numa faculdade". No início do mês, o Governo apresentou um novo pacote de medidas para responder à crise da habitação, num contexto de preços elevados e falta de oferta. Serão estas medidas suficientes para enfrentar um dos maiores desafios do país? Avelino Oliveira, presidente da Ordem dos Arquitetos, analisa o que está em cima da mesa e aponta caminhos para o futuro.

"Não existe investimento privado em grande escala no arrendamento em Portugal, e deveria existir". Os fundos de investimento imobiliário continuam a bater recordes em Portugal. No primeiro semestre do ano, o valor sob gestão aumentou 6,5% face a dezembro do ano passado, com um montante de mais de 18 mil milhões de euros. Os dados da CMVM mostram que é preciso recuar até 2001 para encontrar um crescimento tão expressivo. Neste episódio, explicamos porquê com o responsável pela área de mercados de capitais da CBRE.

"A grande incógnita é saber o que são valores moderados. Um casal com dois filhos só consegue pagar 750€ por um T2". Depois de ter aprovado, no último Conselho de Ministros, instrumentos para a gestão do património público para disponibilizar edifícios e terrenos para arrendamento acessível, o governo anunciou um novo conjunto de medidas na área da habitação, com foco desta vez na fiscalidade. Analisamos as novidades com a Patrícia Barão, vice-presidente da APEMIP.

"O que temos aqui é um cocktail-bomba que vai fazer implodir o que sobrava de segurança no arrendamento". As novas medidas para a habitação anunciadas pelo governo estão a dividir e a gerar várias reações no mercado. O setor aplaude medidas como a descida do IVA na construção, mas há várias críticas sobretudo no arrendamento, com o novo conceito de renda moderada, com um limite de 2.300€ mensais. Neste episódio, ouvimos o movimento Porta a Porta e a Associação Nacional de Proprietários.